Eine Wohnfläche kann zwischen Mieter und Vermieter auch dann vereinbart worden sein, wenn der Mietvertrag keine Angaben hierzu enthält (BGH Urteil vom 23.06.10 - VIII ZR 256/09).
Sachverhalt:
Die betreffende Wohnung war in einem Zeitungsinserat mit ca. 76 m² angeboten worden, vor Abschluss des Mietvertrages erhielten die Mieter eine Skizze der Wohnung mit einer Wohnflächenberechnung, die die Größe der einzelnen Zimmer und eine Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m² auswies. Im Mietvertrag war die Wohnungsgröße nicht erwähnt. Tatsächlich hatte die Wohnung nur eine Größe von 59,65 m². Die Mieter machten daher eine rückwirkende Mietminderung von 22 % (Differenz zwischen beiden Größen) geltend.
Zu Recht:
Nach ständiger Rechtssprechung ist die Abweichung von einer vereibarten Wohnungsgröße erheblich und berechtigt daher zur Minderung, wenn sie mehr als 10 % beträgt.
Hier war nun also die Frage, ob eine Wohnungsgröße vereinbart war, obwohl im Mietvertrag hierzu nichts festgehalten war. Der BGH meint ja. Aufgrund der vorherigen Zusendung der Skizze und Wohnflächenberechnung seien offensichtlich beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrages von einer Wohnungs-größe von 76,45 m² ausgegangen. Das Schweigen des Mietvertrages zu diesem Thema sei daher kein Indiz dafür, dass sich der Vermieter nicht habe binden wollen, sondern könne auch so interpretiert werden, dass die Frage der Wohnfläche zwischen den Parteien als geklärt betrachtet wurde. Wenn also die Parteien beim Vertragsschluss beide füreinander erkennbar von einer Wohnungsgröße von 76,45 m² ausgingen, so ist diese Wohnungsgröße auch ohne nochmalige Erwähnung im Mietvertrag zwischen Ihnen vereinbart worden.
Da die Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % betrug, durften die Mieter mindern. Und zwar rückwirkend für die letzten 3 Jahre.
Die Mietvertragsklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen…“ ist in AGB unwirksam (BGH Urteil vom 09.06.10 - VIII ZR 294/09).
Der BGH hatte über diese Klausel zu entscheiden und erneut den Grundsatz der „mieterfeindlichsten Auslegung“ bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Mietvertrag angewandt. Danach kann man die oben genannte Regelung im ungünstigsten Fall so auslegen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen lassen muss und zu fachgerechten Eigenleistungen nicht berechtigt ist. Eine Regelung mit diesem Inhalt verstößt aber gegen die AGB-Kontrolle, da die übernommenen Verpflichtungen für den Mieter dann nicht mehr überschau-bar sind, wenn er eine Fachfirma beauftragen muss.
Einmal mehr heißt es also: Vorsicht beim Vertragsabschluss!
Der Mieter muss den Einbau eines zusätzlichen Heizkostenverteilers, der eine Erfassungslücke schließt, sowie die Umprogrammierung der vorhandenen Heizkostenverteiler dulden. (BGH Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 170/09)
Sachverhalt:
Der Vermieter wollte einen neuen Heizkostenverteiler einbauen, mit dem die bisher nicht gemessene Wärme, die vom Fallrohr des Heizungsstrangs abgegeben wird, erfasst werden sollte. Außerdem wollte er die vorhandenen Heizkostenverteiler so umprogrammieren, dass die erfassten Werte per Funk übertragen werden. Der Mieter verweigerte den Zugang zu seiner Wohnung.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof ausführt:
Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, Heizkostenerfassungsgeräte einzubauen. Aus dem daraus entstehenden Anspruch des Mieters auf Einbau der Erfassungsgeräte ergibt sich auch eine Duldungspflicht des Mieters, die insbesondere auch für den Zutritt zur Wohnung gilt. Dies gilt auch, wenn bereits Erfassungsgeräte vorhanden sind und ein weiteres Gerät eingebaut werden soll, das eine Erfassungslücke schließt. Denn in diesem Fall wird der neu gemessene Verbrauch erstmals erfasst, so dass kein Unterschied zum erstmaligen Einbau von Erfassungsgeräten besteht.
Auch die Umprogrammierung eines Gerätes ist zu dulden, da besonders im vorliegenden Fall der späteren Abfrage der Messwerte über Funk diese Maßnahme im Intersse beider Parteien liegt.
Rechtsanwältin Wegener
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